财联社4月3日讯（记者李迪）今年以来，REITs产品受热捧，多只REITs上市首日即涨停，带动REITs打新收益也提升。
对此，业内人士分析称，REITs市场扩容、资金配置需求提升、政策优化、市场情绪高涨等因素推动了REITs打新收益的提升。而考虑到REITs打新收益受项目供给、政策变化、市场情绪等因素影响，REITs打新收益的持续性会存在一定的不确定性。投资者需要认识到REITs打新并不是稳赚不赔。
还有业内人士提示称，进行REITs打新操作时还需关注流动性风险、市场波动风险。投资者应避免盲目进行短期炒作，应更关注REITs资产的长期投资价值。
REITs频现上市首日涨停，打新策略收益显著
近期，多只新上市REITs受投资者热捧，上市首日便斩获较高涨幅，这也带动REITs打新的收益提升。据华泰证券统计，今年以来新上市REITs首日平均涨幅为26.71%，打新策略效果显著。
此外，今年以来，还有多只REITs上市首日即涨停，如汇添富上海地产租赁REIT、易方达华威市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、华夏金隅智造工场REIT。
为何今年以来REITs打新收益如此之高？中信建投明阳智能新能源REIT基金经理陈元凯认为主要有四点原因。
第一个原因是市场扩容与底层资产多样化。陈元凯指出，今年以来，公募REITs市场持续扩容，底层资产类型不断丰富，2025年3月南方万国数据中心REIT和润泽科技数据中心REIT的申报，标志着底层资产进一步扩展至数据中心领域，吸引了市场对新资产类别的关注。政策支持推动更多优质项目入市，进一步激发了市场对新项目的期待。
第二个原因是资产荒背景下的资金配置需求。在陈元凯看来，在利率下行和传统资产收益承压的背景下，公募REITs凭借稳定的分红机制成为资金追逐的“安全资产”。险资等长期资金积极布局，推高了打新需求。
第三个原因是政策优化与市场环境改善。陈元凯指出，证监会推动REITs专项立法，常态化发行机制和扩募政策为市场注入长期增长预期。
第四个原因是情绪驱动与短期供需失衡。陈元凯分析称，市场情绪高涨时，流通盘较小的REITs易受资金集中涌入影响，导致短期价格大幅波动。
还有业内人士指出，REITs打新收益显著，也是由于一级市场认购火爆，市场需求高。强劲的市场需求推动了REITs上市后实现较高涨幅。
据华泰证券统计，今年认购的6只公募REITs网下平均有效认购比例为1.30%，而2021年至2024年分别为12.17%、1.26%、43.92%、42.86%；前述6只公募REITs的公众平均有效认购比例仅为0.21%，而2021年-2024分别为5.50%、1.07%、37.96%、35.53%。
REITs打新高收益能持续吗？
尽管当前REITs打新收益较为可观，但业内人士提示称，受到多种因素的影响，REITs打新收益的持续性会存在一定的不确定性。
有公募投研人士对记者表示，REITs打新的收益会受到情绪、市场需求等因素的影响，如果市场情绪转冷，投资者对这类产品的投资兴趣减弱，REITs打新收益可能会受到较大影响。
陈元凯也认为，当前公募REITs打新收益的火爆主要源于市场供需失衡、政策红利及资产荒背景下的资金追逐，但其持续性存在一些制约因素。
陈元凯分析称，有四个因素可能会影响REITs市场未来的打新收益率。第一，随着政策推动REITs常态化发行，底层资产类型不断丰富，未来新发产品数量增加可能稀释资金集中度，降低单个项目的打新热度。
第二，当前部分REITs因价格快速上涨导致分派率被摊薄，若后续底层资产收益增长不及预期，可能引发估值回调。
第三，虽然政策支持REITs发展，但若监管收紧（如项目审查趋严、税收政策变化），可能影响市场预期。
第四，投资者行为可能将趋于理性化。陈元凯指出，当前打新中签率已低至0.084%（如汇添富九州通REIT），资金锁定成本与收益性价比下降，可能导致部分资金转向其他资产类别。此外，长期持有策略逐渐替代短期套利，可能削弱打新热度。
哪些风险不能忽视？
尽管高收益诱人，但业内人士提示称，投资者不能忽视REITs打新策略的风险。
有业内人士指出，REITs打新可能会面临一定的流动性风险。“多数REITs的每日成交额相对有限，仅为几百万元，因而产品的流动性可能相对有限。”
而流动性风险也可能放大REITs市场波动风险。市场热度高时，由于每日成交量有限，上市REITs的价格可能会因炒作而出现溢价，扩大涨幅。如果投资者盲目买入，可能会面临较多亏损。而当市场情绪转冷时，流动性风险又可能加大卖出难度，让投资者很难以合理的价格卖出持有份额，从而扩大跌幅。
陈元凯也提示称，尽管打新收益显著，但需警惕市场波动风险。投资者应关注底层资产质量、分派率变化及政策调整等因素，合理配置资产。
陈元凯还指出，公募REITs打新收益的“黄金期”可能逐渐消退，但长期仍具配置价值。陈元凯建议投资者精选底层资产，避免短期炒作。平衡收益与风险，注重基本面分析与政策敏感性，避免盲目跟风。
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